對(duì)任何有意買房子的人而言，最基本的問(wèn)題就是：我該買何種價(jià)位的房子？我能負(fù)擔(dān)多少貸款？銀行同意的貸款額度？

 

這些問(wèn)題在國(guó)內(nèi)尚且不容易弄明白，更何況到了美帝，似乎就變得更加困難了...所以，今天干貨銘又要上線啦，來(lái)跟大家說(shuō)說(shuō)在美國(guó)如何申請(qǐng)貸款呢？

 

如果你在衡量了利率、貸款標(biāo)準(zhǔn)及自備訂金之后得出了自身能負(fù)擔(dān)的金額，剩余部分銀行會(huì)考量你的薪水、債務(wù)及信用來(lái)決定你的貸款額度。

 

許多投資人可能更傾向使用“速求法”，利用線上網(wǎng)站的計(jì)算功能來(lái)估算。當(dāng)然，輸入了薪資、日常花費(fèi)及信用額度，你的確能迅速得出潛在可行的貸款額度。然而，速求法只是粗略估算。實(shí)際上，你得到的貸款額度仍取決于不同借貸方的評(píng)斷標(biāo)準(zhǔn)。

 

 

以下三大秘訣或許能夠更準(zhǔn)確的判斷你是否符合特定項(xiàng)目的貸款條件：

 

貸款秘訣1：債務(wù)/薪資比例 Debt-to-Income Ration（DTI）

 

借貸方通常會(huì)透過(guò)債務(wù)除以薪資的比例當(dāng)做基準(zhǔn)，并借此判斷你的還款能力。主要是要確認(rèn)你的薪資能夠支付：

每月房貸支出；

其他債務(wù)：信用卡、車貸、學(xué)貸等。

 

如果你每月薪資有極高的百分比要拿來(lái)負(fù)擔(dān)各種貸款，相對(duì)地，就會(huì)壓縮你日常食衣住行等基本開銷。而借貸銀行根據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，認(rèn)為負(fù)擔(dān)高的人準(zhǔn)時(shí)還款的機(jī)率較低。

 

1. 房貸相關(guān)支出：

本金、利率、房屋稅及房屋保險(xiǎn)；

社區(qū)規(guī)費(fèi)：含清潔費(fèi)、管理費(fèi)等；

其他額外項(xiàng)目：例如水災(zāi)保險(xiǎn)及其他外加保險(xiǎn)。

 

2. 整體債務(wù)比例：

比起房貸債務(wù)比，整體債務(wù)比例更為重要。延伸上述例子，每月薪資為六千元，房貸加其他債務(wù)總支出是$2460，則DTI為41%。這個(gè)比例對(duì)大部分的借貸方都是可接受的。然而一旦比例超過(guò)了50%，你通常會(huì)被常規(guī)貸款拒絕，少數(shù)人可透過(guò)FHA申請(qǐng)到款項(xiàng)。

 

貸款秘訣2：選擇貸款項(xiàng)目

 

對(duì)新買家來(lái)說(shuō)，貸款項(xiàng)目的選擇將會(huì)影響到還款能力。總體而言，美國(guó)有四種常見的貸款項(xiàng)目:

 

1.常規(guī)貸款：

借款人的房貸會(huì)被銀行轉(zhuǎn)賣給美國(guó)境內(nèi)最大的債務(wù)投資公司－Fannie Mae房利美及Freddie Mac房地美（由美國(guó)政府贊助之企業(yè)）。因次級(jí)投資風(fēng)險(xiǎn)較高，此類貸款需要支付較高的頭期款及嚴(yán)格的審核標(biāo)準(zhǔn)。

 

2. Federal Housing Administration（FHA）：

由美國(guó)政府贊助，專門針對(duì)無(wú)法支付20%以上頭期款的中低收入借款人。一般來(lái)說(shuō)，首購(gòu)族及歷史信用較差的人適用此方案。

 

3. 退伍軍人貸款 Veterans Administration（VA）：

由美國(guó)退伍軍人管理局所提供，幫助現(xiàn)役及退役軍人申請(qǐng)貸款。

 

4. US Department of Agriculture（USDA）：

 

又名鄉(xiāng)村開發(fā)貸款。此項(xiàng)貸款是為了鼓勵(lì)在鄉(xiāng)村及小城鎮(zhèn)的買家，由于此類地區(qū)地方銀行的貸款額度通常低于大城市，希望透過(guò)優(yōu)惠措施，活絡(luò)地方房產(chǎn)市場(chǎng).

 

若買家的信用分?jǐn)?shù)達(dá)到580點(diǎn)以上，F(xiàn)HA貸款只需要買家負(fù)擔(dān)3.5％的頭期款。 FHA的放款標(biāo)準(zhǔn)也比常規(guī)貸款來(lái)得寬松，盡管DHI超過(guò)50%，若就業(yè)狀況、信用分?jǐn)?shù)、帳戶存款及其他資產(chǎn)表現(xiàn)良好，仍有機(jī)會(huì)申請(qǐng)到款項(xiàng)。然而，為了避免次級(jí)房貸悲劇重演，近期FHA提高了抵押貸款保險(xiǎn)費(fèi)的要求。

 

FHA提高后，甚至?xí)哂诔Ｒ?guī)貸款所要求的金額。而一般對(duì)于符合鄉(xiāng)村開發(fā)貸款及軍人貸款的買家而言，此兩類項(xiàng)目仍是貸款額度最高，并且會(huì)涵蓋支付訂金。  

 

注：一般國(guó)外買家并不適用以上提及之貸款方式。若有意于美國(guó)購(gòu)屋，需聯(lián)絡(luò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，透過(guò)他們尋找合適的借貸銀行。若國(guó)外買家持有美國(guó)護(hù)照、綠卡及H1B工作簽證則適用于常規(guī)貸款。

 

貸款秘訣3：系統(tǒng)自動(dòng)化審核貸款

 

貸款申請(qǐng)的成功與否大多是透過(guò)兩大系統(tǒng)的審核。其一為L(zhǎng)oan Prospector（LP）由Freddie Mac房地美擁有，另一個(gè)為Desktop Underwriter（DU）隸屬于Fannie Mae房利美。審核結(jié)果可分為：同意、拒絕及或許同意。

綜合而言，兩大貸款機(jī)構(gòu)供給了美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)大量的貸款金額。兩者線上申請(qǐng)系統(tǒng)也被眾多銀行及貸款機(jī)構(gòu)所使用。就算是由政府機(jī)構(gòu)背書的FHA、VA及USDA都還是會(huì)參考這兩大系統(tǒng)的審核結(jié)果。  

進(jìn)行方式為銀行受理買家的貸款申請(qǐng)，將相關(guān)資料輸入LP及DU系統(tǒng)，兩大系統(tǒng)會(huì)經(jīng)由統(tǒng)計(jì)結(jié)果來(lái)判斷申請(qǐng)人的財(cái)務(wù)狀況、信用額度、收入、資產(chǎn)甚至包含過(guò)去貸款歷史做整體的考量，最終判斷出貸款同意與否。  

系統(tǒng)化審核的好處在于，系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)比較買家的正負(fù)面記錄，通常正向分?jǐn)?shù)可以補(bǔ)償負(fù)面扣分。因此系統(tǒng)審核會(huì)比人工審查來(lái)的寬松，許多DTI（債務(wù)薪資比例）高達(dá)45-50%的申請(qǐng)者，仍有可能通過(guò)審查。盡管房利美官方的標(biāo)準(zhǔn)是低于41%。

有技巧的貸款機(jī)構(gòu)甚至?xí)高^(guò)微調(diào)你個(gè)人記錄的項(xiàng)目，幫助你通過(guò)系統(tǒng)審核。例如利用信用卡申請(qǐng)?zhí)岣咝庞梅謹(jǐn)?shù)或是透過(guò)其他項(xiàng)目拉高收入總和。但切記，買家必須確定最終的貸款金額是自身可以負(fù)擔(dān)的。

 

其他重點(diǎn)：

 

1. 收入：買家的合法收入不只包含每月薪資。除了正職之外，買家可能兼差、收房租、投資、公司提供交通津貼、贍養(yǎng)費(fèi)及孩童扶養(yǎng)費(fèi)，這些額外項(xiàng)目都可提報(bào)為收入，只要能提出證明佐證以上費(fèi)用都是穩(wěn)定且持續(xù)的收入。另外，中老年的申請(qǐng)者，兩大系統(tǒng)也接受社會(huì)福利津貼、退休金及傷殘補(bǔ)助等特殊項(xiàng)目。  

 

2. 信用分?jǐn)?shù)：信用分?jǐn)?shù)占了很重要的角色。有些借貸方不愿意借款給信用分?jǐn)?shù)低于640-680的申請(qǐng)者。就算接受了，借貸方也有可能向買家征收高額的額外費(fèi)用，盡管LP及DU認(rèn)定申請(qǐng)者通過(guò)審核。注意：市面上有許多計(jì)算信用分?jǐn)?shù)的網(wǎng)站和機(jī)構(gòu)，但唯一官方認(rèn)證的自動(dòng)審核機(jī)構(gòu)是FICO。其他機(jī)構(gòu)不論名氣及權(quán)威性再高，都未必可完全信賴。

 

3. 手續(xù)費(fèi)：千萬(wàn)不能忘記手續(xù)費(fèi)。依照房屋的所在區(qū)域，手續(xù)費(fèi)范圍可能占房屋總價(jià)的2-5%。許多建商或是房屋擁有人會(huì)代為支付手續(xù)費(fèi)，作為提升買家購(gòu)屋的誘因。好消息是，房地美及房利美都可以接受賣方代為支付3%的金額，而FHA的容許范圍是3-6%。