僑報網(wǎng)報道近期，來自美國稅收政策中心（TPC）的研究人員哈里斯（Benjamin Harris）和摩爾（Brian Moore）發(fā)布了《美國住宅房產(chǎn)稅》（Residential Property Taxes in the United States）研究報告，其分析數(shù)據(jù)來源于2007-2011年間的美國社區(qū)調(diào)查（American Community Survey）數(shù)據(jù)。該研究報告認(rèn)為住宅房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)最重的縣位于紐約州和新澤西州，負(fù)擔(dān)最輕的縣位于阿拉巴馬州和路易斯安那州。大部分縣征收的住宅房產(chǎn)稅在每個房主每年1000美元左右，占房產(chǎn)價值的1%以下。

 

美國稅收政策中心（Tax Policy Center，簡稱TPC）是由美國城市研究所（Urban Institute）和美國布魯金斯學(xué)會（Brookings Institution）共同成立的研究機(jī)構(gòu)。其總部坐落于華盛頓，TPC致力于針對當(dāng)前和長期的稅務(wù)問題，進(jìn)行獨(dú)立分析，并向公眾和政策制定者傳達(dá)其研究成果。

 

 

綜觀美國不動產(chǎn)稅

在美國，幾乎所有的地方政府都會對不動產(chǎn)征稅，這些不動產(chǎn)包括：土地、商業(yè)地產(chǎn)以及家庭住宅。美國居民不動產(chǎn)稅的負(fù)擔(dān)主要由兩個因素決定：不動產(chǎn)稅率和征稅基數(shù)。征稅基數(shù)也是由兩個因素決定的：不動產(chǎn)的評估價值（assessed value of the property）和評估率（assessment ratio）。其中，評估率指的是不動產(chǎn)評估價值中需要被征稅的比例。不動產(chǎn)的評估價值會基于該不動產(chǎn)購買價值而定，或者隨著其市場價值的變化而發(fā)生改變。對于家庭住宅的擁有者而言，其要承受的住宅房產(chǎn)稅（residential property tax）的負(fù)擔(dān)是巨大的，在美國住宅房產(chǎn)擁有時間中位數(shù)期間（median home ownership duration），該稅占到總住房成本的1/4。政府已制定了一系列法律來減輕因民眾不動產(chǎn)稅而產(chǎn)生的負(fù)擔(dān)。

 

針對于不動產(chǎn)稅收，經(jīng)濟(jì)學(xué)家的意見呈現(xiàn)出明顯的兩極分化。許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為不動產(chǎn)稅是一項“利好稅收”，能為當(dāng)?shù)卦O(shè)施的維護(hù)和改善提供資金支持。另外一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，征收不動產(chǎn)稅在一定程度上會扭曲經(jīng)濟(jì)投資決策。

 

美國社區(qū)調(diào)查（ACS）

每年，美國人口調(diào)查局（Census Bureau）都會主持美國社區(qū)調(diào)查（American Community Survey，簡稱ACS）。ACS的數(shù)據(jù)是參與者自我上報的，且只反映了住宅房產(chǎn)稅，不包括針對商業(yè)或者工業(yè)所用不動產(chǎn)的稅收。但是，由于參與調(diào)查者并不準(zhǔn)確知道其房產(chǎn)價值或具體住宅房產(chǎn)稅的金額，可能導(dǎo)致研究結(jié)果產(chǎn)生一定誤差。

 

ASC會收集關(guān)于以下幾個方面的數(shù)據(jù)：家庭人口構(gòu)成及經(jīng)濟(jì)特征，包括年齡、性別、婚姻狀態(tài)在內(nèi)的基本信息，本科學(xué)習(xí)領(lǐng)域，電腦及互聯(lián)網(wǎng)使用情況和醫(yī)療保險情況等。調(diào)查數(shù)據(jù)會在收集完整后的一年公布。ACS每年會得到大約3,000,000萬的住宅房產(chǎn)地址信息。

 

ASC的數(shù)據(jù)還包括特定的住宅房產(chǎn)的預(yù)估值，包括繳納的住宅房產(chǎn)稅和住宅房產(chǎn)價值。2005年起，ACS開始從縣級層面（county level）收集數(shù)據(jù)。

 

平均縣級住宅房產(chǎn)稅趨近每年1000美元

根據(jù)哈里斯和摩爾的《美國住宅房產(chǎn)稅》研究報告，平均縣級住宅房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)（average county-level residential property tax burden）趨近于每年1000美元，一小部分縣高于這個水平。2007年至2011年間，60%的縣的平均住宅房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)在500至1500美元之間。13%的縣要低一些，而27%的則要更高。在高于平均住宅房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)的縣里，很少有縣的平均年住宅房產(chǎn)稅賬單會超過4000美元。僅有9個縣超過8000美元。

 

大部分縣住宅房產(chǎn)稅占房價中間值的比例低于1%

2007年至2011年間，住宅房產(chǎn)稅占房價中間值比例低于1%的縣占到總數(shù)的60%；比例在1%-2%之間的縣占37%；比例高于2%的縣只占到3%；比例高于3%的縣僅有5個。

 

各縣住宅房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)不同主要是由于各州稅收制度不同

每州的住宅房產(chǎn)稅繳納金額不盡相同。大部分州平均每戶的住宅房產(chǎn)稅金額在1000-3000美元之間，但是也有不少州在此范圍之外。2007年至2011年間，有10個州的平均住宅房產(chǎn)稅超過3000美元。8個州（大部分在南部）的平均住宅房產(chǎn)稅不超過1000美元。除了14州，其余各州的居民繳納的住宅房產(chǎn)稅額占房產(chǎn)價值的比例在0.5%-1.5%之間。在特拉華、夏威夷和路易斯安那3州，該比例不高于0.5%；在康涅狄格、伊利諾伊、密歇根、內(nèi)布拉斯加、新罕布什爾、新澤西、紐約州、北達(dá)科他、得克薩斯、佛蒙特和威斯康星這11個州，該比例高于1.5%。

 

各縣住宅房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)的不同主要是由于各州稅收制度的不同，而不是由于縣級層面上稅率的不同或房價的不同。但是，一些州的州內(nèi)各縣呈現(xiàn)較大的差異。例如，不管是從繳納的住宅房產(chǎn)稅金額方面，還是從住宅房產(chǎn)稅占房產(chǎn)價值的比例方面，紐約州就呈現(xiàn)出比其他各州更為明顯的州內(nèi)各縣差異。同時，紐約、伊利諾伊、新澤西和弗吉尼亞這5州在住宅房產(chǎn)稅金額方面呈現(xiàn)較大的差異；而賓夕法尼亞、密歇根和德克薩斯這3州在住宅房產(chǎn)稅占房產(chǎn)價值的比例方面呈現(xiàn)較大的差異。

 

加州、伊利諾伊和東北部居民繳納的住宅房產(chǎn)稅金額最高

根據(jù)此份報告，加州、伊利諾伊和東北部的居民繳納的住宅房產(chǎn)稅金額最高，這反映了該些地區(qū)較高的房價。位于這些地區(qū)的縣年平均住宅房產(chǎn)稅繳納金額等于或高于3000美元。直接以具體金額比較住宅房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)是有欺騙性的，因為這些具體金額在很大程度上是由房價，而不是由稅率決定的。例如，住宅房產(chǎn)負(fù)擔(dān)最輕的10個州的平均房價是127,341美元，而住宅房價負(fù)擔(dān)最重的10個州的平均房價是356,085美元。

 

繳納最高金額的住宅房產(chǎn)稅的房主主要集中在紐約城（New York City）附近各縣。威徹斯特（Westchester）、拿騷（Nassau）、卑爾根縣（Bergen）的平均住宅房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)最重，均超過8500美元，這在某些程度上反映了該些地區(qū)較高的房價和當(dāng)?shù)卣畬τ诓粍赢a(chǎn)稅的較高依賴。在住宅房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)最重的25個縣里，有23個縣位于紐約州和新澤西州；而在24個平均住宅房產(chǎn)稅在250美元以下的縣里，大多數(shù)都位于阿拉巴馬州和路易斯安那州。

 

東北部、部分中西部和德州各縣住宅房產(chǎn)稅占房產(chǎn)價值比例較高

根據(jù)報告，東北部、部分中西部和德州各縣住宅房產(chǎn)稅占房產(chǎn)價值比例較高。值得注意的是，一些從金額上來看住宅房產(chǎn)稅較為適度的地區(qū)，若從占到房價比例這一方面看，住宅房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)則顯得更重。這些地區(qū)包括密歇根州、內(nèi)布拉斯加州、北達(dá)科他州和俄亥俄州的部分地區(qū)。一般情況下，在住宅房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)重的地區(qū)往往很少或根本沒有其他的地方稅。